Старите промишлени, складови или бензиностанционни терени понякога се предлагат по-евтино от сходни чисти терени. Когато е така, част от причината може да е това, което е останало в земята или в сградите — замърсяване, стари основи, отпадъци. Ниската цена е изгодна само ако разходите за почистване и отговорността за тях са ясни преди покупката.
Защо има значение за вас
Ако купувате. Сметката включва не само цената, а и проучването, почистването и времето — и въпроса кой отговаря за замърсяване, което вече е там.
Ако продавате. Купувачът може да поиска проучване или да намали цената заради неизвестното. Колкото повече знаете за терена, толкова по-малко място остава за отстъпка.
Какво стои зад ниската цена
| Чист терен | Увреден терен | |
|---|---|---|
| Цената | без особени отстъпки за състоянието | може да е по-ниска — заради неизвестното |
| Проучването преди покупката | обичайното | и проучване на почвата и подземните води |
| Разходите след покупката | строежът | почистване, премахване на стари съоръжения, после строежът |
| Времето | по плана | по плана плюс почистването и евентуалните процедури |
| Неизвестното | по-малко | колко струва почистването и кой отговаря за него |
Пример
Числата по-долу са условни, само за да покажат механизма. Не описват пазара, не прогнозират цени или резултат и не са оценка на конкретен имот.
Допускания: увреден терен за 500 000 € · сходен чист терен — 800 000 € · без разходите по сделката, времето и данъците.
| Почистването струва 150 000 € | Почистването струва 300 000 € | Почистването струва 450 000 € | |
|---|---|---|---|
| Цена на терена | 500 000 € | 500 000 € | 500 000 € |
| Почистване | 150 000 € | 300 000 € | 450 000 € |
| Общо | 650 000 € | 800 000 € | 950 000 € |
| Спрямо чистия терен | −150 000 € | 0 € | +150 000 € |
Как да четете таблицата: изгодата зависи изцяло от реда „почистване“. Ако той не е проучен преди покупката, ниската цена е залог.
Какво да попитате и кого
Вашия юрист:
- Кой носи отговорност за вече съществуващо замърсяване — аз, продавачът или предишният ползвател?
- Може ли договорът да прехвърли този риск и важи ли това спрямо органите?
Органа — регионалната инспекция по околната среда и водите (РИОСВ), с писмено запитване:
- Какви оценки и процедури ще са нужни за този терен преди и след покупката?
Инженер-геолог с проектантска правоспособност:
- Какво показва проучването на почвата и подземните води за строежа?
Вашия адвокат с практика по устройство на територията:
- Какво позволява планът за терена след почистването?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Помагаме ви да видите цената на терена заедно с почистването и времето — в няколко варианта, преди да сте подписали. За правните и техническите въпроси ви свързваме с правоспособния специалист, а за процедурите — с органа.
Често задавани въпроси
Как да разбера дали теренът е замърсен?
С проучване на почвата и подземните води. Кои оценки са нужни и кой може да ги извърши, попитайте РИОСВ с писмено запитване; какво значат резултатите за строежа — инженер-геолог с проектантска правоспособност. Историята на терена — какво е работило там — подсказва какво да се търси.
Мога ли да договоря, че продавачът отговаря?
Какво може да се договори между вас и какво важи спрямо органите, ще каже вашият юрист.
Винаги ли увреденият терен е по-евтин?
Не непременно — и не даваме обща оценка. Когато е по-евтин, част от разликата може да отразява неизвестното.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, техническо или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретен терен се консултирайте с юрист, с инженер-геолог с проектантска правоспособност и с органа по околната среда.
Имате земя и обмисляте какво да правите с нея? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
