При строителството за конкретен ползвател сградата се проектира и строи за един определен наемател или купувач — склад за една логистична фирма, магазин за една верига, офис за една компания. Рискът обикновено е по-малък от строежа „на риск“, когато ползвателят е подписал преди началото. Ако не е, или ако може да се откаже лесно, сградата остава твърде специфична за друг.
Защо има значение за вас
Ако строите. Подписаният ползвател дава договорен доход от завършването — толкова надежден, колкото са договорът и ползвателят. Колкото по-специфична е сградата за него, толкова по-трудно ще намерите друг, ако той се откаже.
Ако имате земя и ви предлагат такава сделка. Купувачът на земята смята от договора с ползвателя. Ако договорът още не е подписан, сделката зависи от него.
Подписан ползвател или строеж на риск
| С подписан ползвател | На риск, без ползвател | |
|---|---|---|
| Кога започва доходът | от завършването, по договора | когато намерите наемател |
| Колко специфична е сградата | по изискванията на ползвателя | по-обща, за по-широк кръг наематели |
| Главният риск | ползвателят да се откаже или да не плаща | никой да не дойде навреме или на очакваната цена |
| Какво решава | съдържанието на договора с ползвателя | пазарът в момента на завършването |
Пример
Числата по-долу са условни, само за да покажат механизма. Не описват пазара, не прогнозират цени или резултат и не са оценка на конкретен имот.
Допускания: склад, който струва 2 000 000 € · наем по договора 200 000 € годишно · разходи за държане на празна сграда 2 500 € месечно · без кредит и без данъци · сметка за първите две години след завършването.
| За първите две години | Ползвателят е подписал и плаща | Без ползвател: наемател след 6 месеца, на 10% по-висок наем | Без ползвател: наемател след 12 месеца, на 10% по-нисък наем | Ползвателят се отказва; сградата стои празна 24 месеца |
|---|---|---|---|---|
| Наеми | 400 000 € | 330 000 € | 180 000 € | 0 € |
| Разходи за празна сграда | 0 € | −15 000 € | −30 000 € | −60 000 € |
| Резултат | 400 000 € | 315 000 € | 150 000 € | −60 000 € |
| Резултатът като дял от вложените 2 000 000 € | 20% | 15,75% | 7,5% | −3% |
Как да четете таблицата: разликата между първата и последната колона е в договора с ползвателя — дали е подписан, кога започва плащането и какво става, ако се откаже. Строежът на риск може да излезе и по-добре — ако пазарът в момента на завършването е силен. Затова сравнявайте и двете посоки.
Какво да попитате и кого
Вашия юрист:
- Какво трябва да съдържа договорът с ползвателя, преди да започна строежа?
- Какво става, ако ползвателят се откаже преди или след завършването?
Вашия адвокат с практика по устройство на територията:
- Допуска ли планът за имота дейността на ползвателя?
Архитект с проектантска правоспособност:
- Доколко проектът ще е специфичен за ползвателя и може ли сградата да послужи и на друг?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Помагаме ви да видите сметката и в случая, в който ползвателят се откаже — преди да сте започнали да строите. За правните и техническите въпроси ви свързваме с правоспособния специалист.
Често задавани въпроси
Писмо за намерение от ползвателя достатъчно ли е?
Какво задължава ползвателя и какво не, ще каже вашият юрист. Затова покажете писмото на юриста, преди да поемете разходи.
Колко специфична може да е сградата?
Колкото повече е съобразена с един ползвател, толкова по-трудно ще отиде при друг. Попитайте архитекта какво ще струва промяната, ако се наложи.
По-сигурно ли е от строежа на риск?
Когато договорът е подписан и ползвателят плаща — рискът е друг и обикновено по-малък. Когато договорът може лесно да се прекрати, разликата намалява.
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, техническо или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретен проект се консултирайте с юрист и с архитект с проектантска правоспособност.
Обмисляте строеж за конкретен ползвател? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
