При строителството за продажба предприемачът продава жилищата и си тръгва. При строителството за отдаване сградата остава негова, а парите се връщат на части — от наема, години наред. В Англия този модел има и определение в националната планова рамка: жилища, построени нарочно за отдаване и обикновено изцяло отдадени, с един собственик и професионално управление (NPPF, Annex B: Glossary). В статията не описваме колко разпространен е моделът в България.
Защо има значение за вас
Ако строите. Вместо една голяма сума при продажбата получавате поток от наеми. Капиталът стои в сградата дълго. Годишният доход зависи от заетостта и от разходите по управлението, а крайният резултат — и от цената, на която сградата ще се продаде някой ден.
Ако имате земя и ви предлагат такъв проект. Купувачът на земята вероятно ще смята от наема, а не от продажните цени. Затова и цената, която предлага за земята, може да е различна.
Продажба или отдаване
| Строителство за продажба | Строителство за отдаване | |
|---|---|---|
| Кога се връщат парите | при продажбата на жилищата | на части, от наема |
| Какво решава резултата | продажните цени и времето до продажбата | заетостта, наемът и разходите по управлението |
| Проектът | за купувачи, които ще живеят или отдават сами | за наематели и за един собственик, който ще управлява и поддържа сградата |
| Изходът | сградата е продадена | сградата може да се продаде цяла по-късно — като имот с наематели |
Пример
Числата по-долу са условни, само за да покажат механизма. Не описват пазара, не прогнозират цени или резултат и не са оценка на конкретен имот.
Допускания: сграда с 40 жилища · проектът струва общо 4 000 000 € (земя, строеж, такси) · при продажба — 120 000 € на жилище и разходи по продажбите 3% · при отдаване — 600 € месечен наем на жилище и постоянни разходи по управлението и поддръжката 72 000 € годишно · без кредит и без данъци.
| Продажба | По план | Цени с 15% по-ниски |
|---|---|---|
| Продажби | 4 800 000 € | 4 080 000 € |
| Разходи по продажбите (3%) | −144 000 € | −122 400 € |
| Цена на проекта | −4 000 000 € | −4 000 000 € |
| Резултат еднократно | 656 000 € | −42 400 € |
| Отдаване | Заето 95% | Заето 70% |
|---|---|---|
| Наеми за година | 273 600 € | 201 600 € |
| Постоянни разходи за година | −72 000 € | −72 000 € |
| Нетен доход за годината | 201 600 € | 129 600 € |
| Върнати от 4 000 000 € за 10 години (при същия доход всяка година) | 2 016 000 € | 1 296 000 € |
Как да четете таблиците: продажбата дава резултат веднага, но той зависи от цените в един момент — и може да е загуба. Отдаването дава по-малко всяка година, а парите се връщат за много години. Постоянните разходи остават същите и когато жилища стоят празни. Двете таблици не са сравними пряко — сумите идват в различно време. След 10 години при 95% заетост е върната около половината от вложеното, а при 70% — около една трета. Останалото зависи от цената, на която сградата ще се продаде накрая, а тя може да е и по-ниска от вложеното.
Какво да попитате и кого
Вашия адвокат с практика по устройство на територията:
- Мога ли по-късно да продавам жилищата поотделно и какво трябва да е изпълнено за това?
Архитект с проектантска правоспособност:
- С какво проектът за наематели се различава от проекта за продажба — материали, общи части, поддръжка?
Вашия юрист:
- Има ли особени правила за дългосрочния жилищен наем — форма, срок, прекратяване?
Вашия адвокат с практика по данъчно право (а ако строите чрез фирма — и нейния счетоводител):
- Как се облага приходът от много наематели в една сграда?
Как помагаме ние
Нашата роля е икономиката на сделката. Помагаме ви да сравните продажбата и отдаването с еднакви допускания — и да видите кога се връщат парите при всеки от двата пътя. За правните, техническите и данъчните въпроси ви свързваме с правоспособния специалист.
Често задавани въпроси
По-изгодно ли е да строя за отдаване?
Не даваме обща оценка. Отдаването дава по-малко всяка година, но за дълго; продажбата — веднъж и веднага. Кое е по-добро, зависи от капитала ви, от времето, което имате, и от сметката за конкретния проект.
Мога ли да започна с отдаване и по-късно да продам?
Дали и при какви условия сградата може да се продаде цяла или по части, ще каже вашият адвокат с практика по устройство на територията — попитайте го още преди проекта.
Има ли такива сгради в България?
Не правим обща оценка на българския пазар. Единственият източник на статията е определението от английската планова рамка (NPPF); то не описва конкретни сгради.
Източници
- Ministry of Housing, Communities and Local Government — National Planning Policy Framework, Annex B: Glossary, „Build to Rent“, Англия, версия от 29.09.2026 — https://www.gov.uk/guidance/national-planning-policy-framework-annex-b-glossary (проверено на 10.11.2026).
Текстът е общ преглед от практиката на DJIA Consult, не правно, техническо или данъчно становище и не е инвестиционен съвет. За конкретен проект се консултирайте с юрист, с архитект с проектантска правоспособност и, за данъците, с адвокат с практика по данъчно право, а когато страна е фирма — и с нейния счетоводител.
Обмисляте дали да строите за продажба или за отдаване? Свържете се с нас за разговор. Първо ще изслушаме какво търсите — и тогава ще ви кажем честно дали и как можем да бъдем полезни. → Свържете се с нас
Последна актуализация: 10.11.2026.
