Накратко. Офис в жилищна или смесена сграда е част от етажната собственост — със същите задължения като жилищата, плюс едно специално правило: ако в обекта се работи с достъп на външни лица, общото събрание може да определи разходите му от три до пет пъти над обичайния размер, с мотивирано решение [1]. Това не важи, ако обектът има отделен вход [1]. Наемателят на офиса също има задължения към етажната собственост, но не всички — вноските за ремонт и обновяване остават за собственика [1].
Кой какво дължи
Законът различава три вида лица [1]:
- Собственик — Кой е по закона: собственикът на обекта; Задължения: всички задължения по закона
- Ползвател — Кой е по закона: носител на вещно право на ползване върху обекта; Задължения: същите, без вноските за ремонт и обновяване — освен ако не е уговорено друго със собственика
- Обитател — Кой е по закона: пребивава в обекта на друго правно основание — тук попада и наемателят; Задължения: същите, без вноските за ремонт и обновяване и без задължението за декларация за книгата на етажната собственост
Практическото следствие за наемател на офис: той дължи разходите за управление и поддържане на общите части, спазва вътрешния ред и не пречи на другите [1]. Вноските за ремонт, обновяване и фонд „Ремонт и обновяване“ са на собственика [1].
Разходите: трите начина на разпределение
От 2023 г. общото събрание може да избере един от три начина за разпределяне на разходите за управление и поддържане [1]:
- поравно според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на домакинствата им;
- според процента идеални части на обекта от общите части;
- поравно на самостоятелен обект.
Решението за начина се взема с мнозинство не по-малко от 51 % от идеалните части [1]. Ако няма такова решение, законът започва от разпределение поравно по брой хора [1].
За офиса изборът е съществен. При разпределение по брой хора офис с 20 служители може да плаща като 20 обитатели. При разпределение по идеални части плаща според площта си. Попитайте управителя на етажната собственост кой начин е приет — и поискайте решението.
Офис с външни посетители: от три до пет пъти
Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или дейност в обекта с достъп на външни лица, плаща разходите за управление и поддържане в размер от трикратния до петкратния, определен с мотивирано решение на общото събрание [1].
Две уточнения от закона:
- Правилото не важи, ако обектът има отделен вход — тогава се плаща обичайният размер [1].
- Решението трябва да е мотивирано [1]. Решение без мотиви е повод за въпрос.
Фонд „Ремонт и обновяване“
Общото събрание създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“ [1]. Месечните вноски се определят съобразно идеалните части на собствениците, но не по-малко от 1 % от минималната работна заплата за страната [1]. Средствата се държат в сметка със специално предназначение на името на етажната собственост или сдружението [1].
При покупка на офис поискайте справка за наличността във фонда и за задълженията на продавача към него.
Решения на общото събрание, които засягат офиса
- Промяна на предназначението на общите части, надстрояване, пристрояване — Мнозинство: 100 % от идеалните части; Източник: [1]
- Поставяне на рекламни или технически съоръжения върху сградата — Мнозинство: повече от 50 % от идеалните части от общите части (не само от представените); Източник: [1]
- Начин на разпределение на разходите — Мнозинство: не по-малко от 51 % от идеалните части; Източник: [1]
- Останалите решения, ако законът не казва друго — Мнозинство: повече от 50 % от представените идеални части; Източник: [1]
Гласът ви в общото събрание е според идеалните ви части от общите части [1]. Ако не са записани в документите за собственост, законът дава формула за изчисляването им [1].
Табелата на фасадата е най-честият практически въпрос. Поставянето на рекламни съоръжения върху сградата изисква решение на общото събрание с мнозинство повече от 50 % от идеалните части от общите части [1] — не само от присъстващите. Не я монтирайте без решение.
Технически паспорт и задължителни мерки
За всяка сграда в етажна собственост се издава технически паспорт; управителят го съхранява безсрочно [1]. Мерките в паспорта са задължителни за собствениците, а общото събрание решава как да се изпълнят в тримесечен срок от издаването му [1]. При покупка поискайте паспорта и решенията по него — те може да означават предстоящи разходи.
Ако офисът е бивше жилище
Ако обектът е бивше жилище, поискайте документите за промяната на предназначението — съгласията на съседите, решението на общото събрание, когато е нужно, и разрешението на главния архитект или разрешението за строеж.
Чеклист преди покупка или наем
- Какъв начин на разпределение на разходите е приел общото събрание?
- Има ли решение за увеличени разходи на обекта (три до пет пъти) и мотивирано ли е?
- Има ли обектът отделен вход?
- Колко е наличността във фонд „Ремонт и обновяване“ и има ли задължения на продавача?
- Има ли технически паспорт и неизпълнени мерки?
- Има ли решение за табелата или рекламата на фасадата?
Кой дава окончателния отговор
Юрист — за решенията на общото събрание и договора; управителят на етажната собственост — за фактите в сградата. Тази статия е общ преглед, не правна консултация.
Как помагаме
Събираме решенията на общото събрание, справките за фонда и техническия паспорт и ги подаваме на юриста преди сделката. Свържете се с нас.
Често задавани въпроси
Наемателят на офиса плаща ли такси към етажната собственост? Наемателят е „обитател“ по закона. Той дължи разходите за управление и поддържане на общите части, но не и вноските за ремонт и обновяване — те са на собственика [1].
Може ли етажната собственост да ми иска пет пъти повече такса за офиса? Ако в офиса се работи с достъп на външни лица — да, от три до пет пъти, с мотивирано решение на общото събрание [1]. Ако обектът има отделен вход — не [1].
Как се решава как да се разпределят разходите? С решение на общото събрание с мнозинство не по-малко от 51 % от идеалните части; възможни са три начина [1].
Колко е минималната вноска за фонд „Ремонт и обновяване“? Не по-малко от 1 % от минималната работна заплата за страната, според идеалните части [1].
Източници
Проверено на 04.11.2026.
- Закон за управление на етажната собственост, чл. 6, ал. 1–4; чл. 17, ал. 1–4; чл. 50, ал. 1–3; чл. 51, ал. 1, 5, 6 и 9; чл. 52; чл. 53, ал. 1–2; § 1, т. 1, 5 и 6 ДР (консолидиран текст на МРРБ, последно изменение в текста ДВ бр. 49/2025) — https://www.mrrb.bg/bg/jilistna-politika/etajna-sobstvenost/zakon-za-upravlenie-na-etajnata-sobstvenost/
Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е правна консултация.