Накратко. „Офис 250 м²“ не казва нищо, докато не знаете коя площ е това. Законът дефинира застроената и разгънатата застроена площ на сградата [1]. Той казва и как се изчисляват идеалните части от общите части, когато документите мълчат [2]. Но понятията „отдаваема“, „нетна“ или „полезна“ площ не се срещат нито в Закона за устройство на територията, нито в Закона за управление на етажната собственост [1][2]. Те са договорни — и значат това, което договорът казва, че значат.
Площите, които законът дефинира
- Застроена площ — Какво включва: площта в рамките на външните очертания на ограждащите стени на първия надземен (или полуподземния) етаж, включително шахтите и проходите в тях; без тераси, външни стълби, рампи и елементи до 1,2 м над терена; Източник: [1]
- Разгъната застроена площ (РЗП) — Какво включва: сборът от застроените площи на всички надземни етажи на основното и допълващото застрояване, включително в подпокривното пространство; в застроената площ на надземните етажи влизат цялата площ на балконите, лоджиите и терасите; Източник: [1]
Двете понятия описват сградата — за устройството, за показателите, за разрешенията. Те не казват колко площ получава един наемател. Защо РЗП е важна за имота като цяло — в градоустройствените показатели.
Капан от дефиницията: РЗП включва външните стени и цялата площ на балконите и терасите [1]. Площ, „обявена по РЗП“, винаги е по-голяма от площта, по която реално ходите.
Самостоятелният обект и общите части
В сграда с етажна собственост офисът е самостоятелен обект — обособена част от сградата със самостоятелно функционално предназначение [2]. Към него принадлежат и идеални части от общите части — стълбища, коридори, фоайета, покрив.
Идеалните части не са абстракция:
- Те определят гласа ви в общото събрание [2].
- Те могат да определят разходите ви, ако общото събрание избере разпределение по идеални части [2].
- Ако документите не ги посочват, законът дава формула: площта на обекта и придадените към него складови помещения, разделена на сбора от площите на всички обекти и придадени складове, в проценти [2].
Защо „коя площ“ е въпросът за пари
Когато офертата казва „250 м²“, възможните отговори са поне три:
- Площта на самостоятелния обект по документите (нотариален акт, схема от кадастъра).
- Площта на обекта плюс дял от общите части. Как се изчислява този дял — по договора, не по закона.
- Площ, измерена по някакъв стандарт — ако договорът посочва кой.
Наемът и сервизната такса се умножават по тази площ. Ако двама наемодатели обявяват една и съща цена на м², но смятат различни площи, офертите не са еднакви.
Какво да поискате
- 1 — Какво: Площта на обекта по документите за собственост; Защо: основата
- 2 — Какво: Схема на самостоятелния обект от кадастъра; Защо: сверка с документите — виж разлика в площта между скица и нотариален акт
- 3 — Какво: Как е изчислена площта в офертата — по документи, с общи части, по стандарт; Защо: да сравнявате еднакви неща
- 4 — Какво: Ако се добавят общи части — кои и как; Защо: никой не трябва да плаща два пъти за едно и също фоайе
- 5 — Какво: Идеалните части на обекта; Защо: глас и евентуално разходи [2]
Пример с изчисление (условен). Обект с площ по документи 200 м². Наемодателят добавя 15 % общи части и обявява 230 м². При наем 15 € на м² разликата е 450 € на месец — 5 400 € на година. Процентът и цената са примерни, не пазарни данни.
Кой дава окончателния отговор
Геодезист или архитект — за измерването; юрист — за договора. Тази статия е общ преглед, не техническа или правна консултация.
Как помагаме
Сверяваме обявената площ с документите и кадастъра и показваме коя площ на какво отговаря, преди да сравнявате оферти. Свържете се с нас. Вижте и надземния и подземния кадастър.
Често задавани въпроси
Има ли законова дефиниция на „отдаваема площ“? В Закона за устройство на територията и в Закона за управление на етажната собственост — не [1][2]. Значението ѝ е това, което договорът определя.
Влизат ли балконите в РЗП? Да — в застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите [1].
Как се определят идеалните части, ако не са записани в нотариалния акт? Като съотношение между площта на обекта (с придадените складове) и сбора от площите на всички обекти, в проценти [2].
Защо идеалните части са важни за офиса? От тях зависи гласът ви в общото събрание [2], а при решение за разпределение по идеални части — и разходите ви [2].
Източници
Проверено на 04.11.2026.
- Закон за устройство на територията, § 5, т. 15 и т. 18 от допълнителните разпоредби (консолидиран текст на МРРБ, последно изменение в текста ДВ бр. 47/2025) — https://www.mrrb.bg/bg/zakon-za-ustrojstvo-na-teritoriyata-84665/
- Закон за управление на етажната собственост, § 1, т. 1 ДР; чл. 17, ал. 1 и 4; чл. 51, ал. 9 (консолидиран текст на МРРБ, последно изменение в текста ДВ бр. 49/2025) — https://www.mrrb.bg/bg/jilistna-politika/etajna-sobstvenost/zakon-za-upravlenie-na-etajnata-sobstvenost/
Текстът е общ преглед по публични източници към посочената дата. Не е техническа или правна консултация.