2-стаен апартамент в Оборище — ул. „Черковна”, 63 кв.м, тухла, обзаведен | DJIA Consult

За купувач, уморен от компромиса между централна локация, смислено разпределение и реална адресна стойност — ул. „Черковна” в Оборище е едно от малкото места в Sofia, където трите се събират на едно. Тухлена конструкция, трети етаж от шест, класическо разпределение с отделна кухня и вестибюл. Обзаведен, поддържан, готов за нанасяне от деня на прехвърлянето. Без ремонтен хоризонт, без преходен период.

---

За кого е този имот

Имотът е за двама — специалист, мениджър или двойка с едно дете или без деца — за когото адресът в Оборище има конкретна ежедневна стойност и за когото времето между решение и нанасяне е важно. Апартаментът е обзаведен и поддържан — разход за привеждане: нисък. Готов за ползване без допълнителна инвестиция в първите години.

За инвеститор: готов за наемател от деня на прехвърлянето. Наемен потенциал 650–800 EUR/мес. при текущо търсене в Оборище. Нулев период на изчакване между покупка и приход.

Имотът не е за купувач, търсещ ново строителство с гаранция, нито за купувач с конкретна архитектурна концепция, изискваща цялостно преосмисляне.

---

Стойност за начина на живот

Вторник сутрин. Излизате от входа на ул. „Черковна” и за осем минути сте в парк „Заимов” — тенис кортове, фонтани, ресторанти, открит 24/7. Или продължавате дванадесет минути до Докторската градина — историческата зелена точка на квартала с рейтинг 4.7/5 и над 7,400 оценки. Не защото трябва, а защото можете. Това е качеството на деня.

На 3 минути пеша — BILLA на ул. „Черковна” 38А. На 5 минути — Сердика Център с Pulse Fitness, ресторанти и магазини. На 8 минути — новооткритият Kaufland Sofia-Teatralna (декември 2025, ~2,000 кв.м, безплатен паркинг).

Апартаментът е на 3-ти етаж — достатъчно висок за светлина и въздух, достатъчно нисък без лифтът да е условие за ежедневието. Класическото разпределение с отделна кухня и вестибюл дава нещо, което отвореният план не може — тишина в спалнята и работна логика на пространството. Две самостоятелни стаи без кухненски миризми в хола.

Избеното помещение (7.80 кв.м) и таванът (13.40 кв.м) са реален резерв — архив, велосипед, ски екипировка. В централна Sofia тази комбинация не е стандарт.

---

Квартал Оборище — верифицирана инфраструктура

Оборище е един от малкото столични райони, в които търсенето не спада дори при меки пазарни цикли. Причината е структурна: ограничено ново строителство в зоната, институционална гъстота и централна инфраструктура, която не се мества.

Транспорт (пеша от ул. „Черковна” 64): Метростанция „Театрална” (М3) — 9 мин. · Метростанция „Хаджи Димитър” — 10 мин. · Трамвайна спирка бул. „Мадрид” — 5 мин.

Зелени площи: Парк „Заимов” — 8 мин. · Докторска градина — 12 мин. · Парк „Военна академия” — 8 мин. · Борисова градина — 20 мин.

Здравеопазване: ДКЦ ВИТА — 5 мин. · On Clinic — 4 мин. · Аптека на ул. „Черковна” 51 — 2 мин. · Денонощен зъболекар — 4 мин.

Заведения на улицата: Коловоз 41 (4.4/5) — 2 мин. · Pizza House (4.4/5) — 3 мин. · Nazdrave Bar (4.4/5, 270 отзива) — 4 мин. · Rich House (4.5/5) — 5 мин.

Спорт: Fit Me Up Fitness (5.0/5) — 4 мин. · Pulse Fitness в Сердика — 5 мин. · MG Tennis Club в парк Заимов — 9 мин.

Театри и култура: Театър „Зад канала” (4.7/5) — 6 мин. · Театър „Сфумато” в парк Заимов (4.7/5) — 8 мин.

Реализираните сделки с тухлени апартаменти в Оборище за последните 12 месеца: €4,900–€5,800/кв.м. Настоящата оферта е в средния сегмент на диапазона при нулев разход за привеждане.

---

Технически параметри

Застроена площ: 63 кв.м (по нотариален акт) Разпределение: дневна · спалня · кухня · вестибюл · антре · баня с тоалетна Прилежащи помещения: избено — 7.80 кв.м · таванско — 13.40 кв.м Сграда: тухла · 1960 г. · 6 етажа (5 + партер) · 3-ти жилищен етаж Отопление: ТЕЦ Обзаведен: да — готов за нанасяне или наемател Идеални части: 20.10% от общите части на сградата и от ПИ Статут: Самостоятелен обект, нанесен в КККР, ясно уреден правен статут Цена: €333,700 · €5,297/кв.м

---

Защо тази цена

€5,297/кв.м за тухлен апартамент на ул. „Черковна” в Оборище — обзаведен, поддържан, готов за нанасяне. Реализираните сделки в зоната за последните 12 месеца: €4,900–€5,800/кв.м. Настоящата оферта е в долния край на диапазона за адреса при нулев разход за привеждане в първата година.

Сравнима необзаведена тухла в Оборище, изискваща привеждане, се предлага при сходна или по-висока цена — с допълнителен разход 20,000–35,000 EUR и 3–6 месеца изчакване. Реалната цена на „по-евтината” алтернатива системно надвишава тази оферта.

Добавена стойност, невидима в цената: изба 7.80 кв.м + таван 13.40 кв.м — в Оборище апартаменти с прилежащи помещения са под 15% от предлагането. Ликвидността при препродажба е съответно по-висока.

За инвеститора: готов за наемател без преходен период → брутна доходност 2.5– 3% при настоящата цена. Капиталова инвестиция в ликвиден централен актив с нулев стартов разход.

---

Реализъм

Сградата е от 1960 г. — тухлена конструкция с естествена масивност, но и с типичния за епохата технически хоризонт на инсталациите. Апартаментът е поддържан и обзаведен. Конкретното състояние на ел. инсталация и ВиК е видимо при оглед — насрочваме го при запитване.

Имотът не е в новопостроена сграда с гаранционни срокове. За купувача, за когото документалната гаранция на новото строителство е приоритет — това не е правилният избор. За купувача, за когото локацията, масивността и готовността за нанасяне имат по-голяма тежест — аргументите са на лице.

---

Ключови характеристики

• Адрес: ул. „Черковна”, Оборище — централна зона с ограничено предлагане
• Тухлена конструкция 1960 г. — естествена шумоизолация, масивни стени
• 3-ти от 6 етажа — светлина и въздух без краен етаж
• Класическо разпределение с отделна кухня, вестибюл и антре
• Изба 7.80 кв.м + таван 13.40 кв.м — рядко при централен апартамент
• Обзаведен — готов за нанасяне или незабавно отдаване под наем
• 20.10% ид. ч. от сградата и ПИ — нанесен в КККР, ясен правен статут
• Нулев разход за привеждане в първата година
• Метростанция „Театрална” — 9 мин. пеша · BILLA — 3 мин. · Сердика Център — 5 мин.
• Наемен потенциал: 650–800 EUR/мес. при текущо пазарно търсене в Оборище

---

Следваща стъпка

Обадете се на 0885 550 074 или заявете оглед онлайн. При запитване предоставяме: пазарен анализ с реализирани сделки на ул. „Черковна” и съседните улици и инвестиционен сценарий при наемна стратегия.

Огледите са по предварителна уговорка — за да е полезен за вас, не просто обиколка.