БОЯНА, 468 КВ.М. — ВИЗАТА Е ГОТОВА. ПРОЕКТЪТ СЪЩЕСТВУВА. СТРОЕЖЪТ ЧАКА САМО РС.

Тип имот
Парцел

468 m²
Area Size

Топ Продажби

€390,000/762,774 лв.

Описание

Накратко:

Парцел 468 кв.м, ул. „Севастократор Калоян” 16, Бояна — установена улица с доказана история
Виза за проектиране — издадена; работен и технически проект — разработени и внесени
Забележките на Общината — официално отстранени; РС е следващата и последна стъпка
Готов архитектурен образ — не се продава земя, продава се начало на строеж
Двоен гараж с топла връзка към дома — проектно решение, не опция
Гледка към Витоша и Копитото; частична гледка към София от горните нива
Зона Жм2: застроена площ до 140 кв.м (30%), РЗП до 468 кв.м (Кинт 1.0), кота корниз 10 м, озеленяване мин. 60%
Форма: правилна правоъгълна, лице 22 м към улицата
Достъп: асфалтиран път, денивелация решена архитектурно в одобрения проект
Комуникации: ток, вода; възможност за газово свързване пред имота
До центъра на София 15 минути по бул. „България”
Цена: €390,000 — включва документална готовност, не само терен

Повечето семейства в Бояна чакат. Тук — не.

Някои семейства прекарват години в търсене на правилното място в Бояна.

После, когато го намерят — влизат в 12 до 18 месеца административни процедури. Виза. Проекти. Забележки. Корекции. Повторно внасяне. Чакане.

Тук това чакане е пропуснато.

Визата е издадена. Работният и техническият проект са разработени. Забележките са отстранени. Разрешението за строеж е в процедура на финален етап — последната административна стъпка преди строеж.

Купувачът, който влиза сега, влиза преди тази стъпка да е факт.

След издаване на РС цената на този обект е различна.

Следващата стъпка след покупката е строеж — не бюрокрация.

За кого е този парцел

Предложението е на първо място за семейство, което е минало през поне едно разочарование на пазара — намерило е правилния квартал, но не и правилния парцел. Или намерило е парцел, но се е изправило пред 12 до 18 месеца административни процедури преди да може да постави и първата тухла.

Тук тази фаза е пропусната.

Визата е издадена. Проектите са разработени и внесени. Забележките са отстранени. Семейството, което купува ул. „Севастократор Калоян” 16, не купува земя — купува правото да започне строеж. Разликата в реално изгубено време е между една и две години.

Имотът е най-подходящ за семейство с деца, което знае какво иска: тиха улица в Бояна, двор, двоен гараж, гледка към Витоша и дом, проектиран точно за тях — не адаптиран към чужди решения от преди десет години. Семейство, което е готово да строи и търси само правилното място, на което да го направи.

Подходящ е и за инвеститор или строителна компания, за която правилният адрес е по-ценен от правилния проект — защото проектът може да се адаптира, а ул. „Севастократор Калоян” 16 не се повтаря.

Документална готовност

✔ Виза за проектиране — издадена ✔ Работен проект — разработен, забележките отстранени ✔ Технически проект — разработен, забележките отстранени ⏳ Разрешение за строеж — процедура в финален етап

Разликата между обикновен парцел и този не е само административна — тя е финансова. Измерва се в месеци изчакване, хонорари за проектанти, риск от отказ или забавяне.

Контекстът на пазара прави това конкретно:

По-малко от 30% от обявите за парцели в Бояна имат внесен работен проект. Забележките на Общината отстранени — критичната стъпка, при която повечето процедури се забавят с месеци — е факт при единици. Архитектурна визуализация на завършения дом на одобрен проект на активния пазар в момента: практически нула.

Субектът е на Ниво 4 от 5 в документната стълба. Единственото, което остава, е разрешението за строеж.

Пълната проектна документация е достъпна за преглед при среща с архитекта при потвърден сериозен интерес.

Домът вече има образ

Повечето парцели се продават със снимки на земя и дървета. Тук има готов архитектурен образ — резултат от разработен, внесен и коригиран работен и технически проект.

Модерна двуетажна къща с два архитектурни обема — долен в бетон и мазилка, горен в дърво и тухла. Представителен вход. Озеленен двор с ограда.

Двоен гараж на фасадата с топла връзка към дома. Паркираш. Влизаш директно — без дъжд, без студ, без носене в лошо ноемврийско утро. Детайл, който след година в новия дом ще оцениш повече, отколкото си мислиш сега.

Денивелацията на терена е решена архитектурно — не заобиколена. Различните нива дават естествена структура: гаражът и входната зона на долното ниво, жилищните пространства нагоре. При къщи от този клас това е дизайн решение, не компромис.

Представи си неделна сутрин. Децата са в двора. Ти си в кухнята с кафе и Витоша срещу теб. Партньорът ти работи в отделната стая на горното ниво — врата между работата и уикенда, буквална, не метафорична. Вечерта — тераса, тишина и гледка към Копитото. Това не е описание на архитектурата. Това е описание на седмицата.

Не трябва да си представяш как ще изглежда домът. Виждаш го. На огледа разглеждаме проектите заедно — не само парцела.

Параметри


Площ	468 кв.м
Зона	Жм2 — нискоетажно жилищно застрояване
Застроена площ	до ~140 кв.м (плътност 30%)
РЗП	до ~468 кв.м (Кинт 1.0)
Кота корниз	10 м
Коефициент на озеленяване	мин. 60%
Комуникации	Ток, вода; възможност за газово свързване пред имота
Цена	€390,000

Цената от €390,000 отразява не само 468 кв.м терен — отразява документална готовност, която на свободния пазар в Бояна се изчакват между една и две години и струват между €15,000 и €30,000 в хонорари, такси и изгубено време. Купувачът не плаща за земя. Плаща за правото да строи без административен риск.

На активния пазар в Бояна към март 2026 това е вторият по-ниска цена сред малките Жм2 парцели — при най-висок документален статут. Активните конкурентни обяви с публикувана цена: €380,000 / €419,000 / €450,000 / €500,000 / €530,000.

Нито един от тях няма официално отстранени забележки на Общината. Нито един няма архитектурна визуализация на завършения дом.

Ул. „Севастократор Калоян” 16 — защо адресът има значение

Бояна не се нуждае от представяне. Но не всяка улица в Бояна е еднаква.

Горна Бояна е зоната в София, в която качественото жилищно строителство исторически е концентрирано — не защото е мода, а защото комбинацията от регулация, ограничено предлагане и среда е трудна за намиране другаде в рамките на общинската граница. Имотите тук задържат стойност дори в слаби пазарни цикли — търсенето е структурно, не спекулативно.

Ул. „Севастократор Калоян” е установена улица в тази зона — не нова разработка на периферията. Тихо, асфалтирано, с изградена инфраструктура и съседство, което не се е променяло с десетилетия. Терените тук не излизат редовно на пазара. Когато излязат с документална готовност — излизат веднъж.

На пет минути: Национален исторически музей, Бояна църква, ски писти на Витоша. В квартала: магазини, аптеки, училища, детски градини. До центъра на София — 15 минути по бул. „България”.

Гледката към Витоша и Копитото е постоянна. Частична гледка към София от горните нива — реална, не хиперболизирана.

Бояна е решение за начин на живот. Семействата, които я избират, не търсят компромис между природа и удобство. Намират и двете на един адрес.

Защо моментът има значение

Това не е маркетингов аргумент — това е пазарна реалност.

Разрешението за строеж е активна процедура в финален етап. Когато излезе, стойността на обекта се променя измеримо. Документалната готовност, която към момента е предимство на купувача, след РС става предимство на продавача.

Купувачът, който влиза преди РС, влиза на цената на парцел с документална готовност. Купувачът, който влиза след, влиза на различна цена. Разликата при 468 кв.м в Бояна не е символична.

За инвеститора

468 кв.м РЗП в Жм2 зона на Бояна. Готов проект. Двоен гараж с топла връзка. Документална готовност.


Продажни цени в зоната	€2,500 – €3,500/кв.м
Потенциална реализация	€1.3M – €1.6M
Строителни разходи	~€850–1,000/кв.м
Цена на терена към момента	€390,000

Числата са ориентировъчни. Точният ROI разчет правим заедно след среща.

Какво трябва да знаеш преди огледа

Теренът има денивелация — шест градуса в по-голямата си част, шестнадесет градуса в първите пет метра. Това не е проблем, който се заобикаля — той е решен архитектурно в готовия проект. Но купувач с различна архитектурна концепция трябва да го включи в проектната си калкулация.

Зона Жм2 с кота корниз 10 метра означава максимум две надземни нива. Купувач, планиращ триетажна къща, ще намери по-подходящ терен другаде. За семейство с концепция за просторна двуетажна къща с двор — параметрите са точно верни.

Пълната проектна документация и геодезическото заснемане са достъпни за преглед при среща с архитекта при потвърден сериозен интерес.

Огледът

Не си готов за оглед, но искаш да разбереш повече? Поискай документалния пакет — виза, одобрени проекти, градоустройствени параметри. Получаваш го в рамките на работния ден. Без ангажимент.

Огледът тук не е разходка из терена.

Разглеждаме проектите заедно — архитектурните решения, документалния статус, строителния процес и следващите стъпки.

При потвърден сериозен интерес организираме среща с архитекта на проекта — с пълен преглед на проектната документация, обсъждане на архитектурните решения и отговори на конкретните ви въпроси за строежа.

Ако имаш собствен архитект или строителен консултант — добре дошъл е на тази среща. Целта е да напуснеш с яснота, не с нови въпросителни.

Разрешението за строеж е активна процедура. Купувачът, който влиза преди РС, влиза на цената на парцел с документална готовност. Купувачът, който влиза след — на различна.

Любомир Минчев — 0885 550 375